Reforma tributária e PL 1.087/25: novidades na tributação de locações
A proposta de alteração na tributação de locações por pessoas físicas e jurídicas traz mudanças significativas para os contribuintes no Brasil. O Projeto de Lei 1.087/25 visa atualizar as regras a partir de janeiro de 2026, proporcionando ao menos três principais novidades no tratamento fiscal das locações.
Atualmente, os rendimentos recebidos de locações por pessoas físicas são tributados pelo carnê-leão, com alíquotas que variam conforme a renda. A alíquota máxima de 27,5% é aplicada para rendimentos superiores a R$ 4.664,68 mensais, com uma dedução de R$ 896. Com a nova proposta, a tabela progressiva do Imposto de Renda seria alterada, permitindo uma isenção total para rendimentos mensais de até R$ 5 mil. Assim, um proprietário que receba exatamente R$ 5 mil de aluguel não pagará impostos sobre esse rendimento, e não será contribuinte do IBS ou da CBS.
Além disso, para assegurar a equidade na tributação, o projeto prevê a criação do Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo (IRPFM). Este novo imposto terá alíquotas progressivas que variam de 2,5% a 10% para rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil. Para rendimentos entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão, o imposto terá alíquotas crescentes, enquanto valores acima de R$ 1,2 milhão serão tributados na alíquota máxima de 10%.
Em relação ao IBS e à CBS, a proposta determina que pessoas físicas se tornem contribuintes caso tenham uma receita total com locações superior a R$ 240 mil no ano anterior e possuam mais de três imóveis. Se a receita de locações no ano em questão ultrapassar R$ 288 mil, também será exigido o pagamento de impostos. Os contribuintes poderão se beneficiar de uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS, além de um redutor social de R$ 600 para locações residenciais.
Para as locações de curta duração, como as realizadas em plataformas como o Airbnb, a proposta detalha que esses valores serão tratados como hospedagem. Assim, haverá um redutor de 40% na base de cálculo, mas não será permitido aproveitar créditos do IBS e da CBS.
Pessoas jurídicas também terão que pagar IBS e CBS sobre aluguéis. No entanto, elas poderão contar com o direito a créditos sobre aquisições realizadas, desde que cumpram certas exigências, como o pagamento integral do imposto. Além disso, locadoras de imóveis terão a opção de um regime especial para contratos de locação não residencial firmados até janeiro de 2025, com alíquota fixa de 3,65%.
O novo modelo de tributação será implementado de forma gradual entre 2026 e 2033. A partir de 2026, serão adotadas alíquotas iniciais e a nota fiscal eletrônica será obrigatória para todos os aluguéis. Entre 2028 e 2032, o ISS e o ICMS passarão por uma diminuição gradual enquanto o IBS e a CBS aumentarão proporcionalmente. Em 2033, espera-se a extinção total dos tributos antigos e a plena implementação do modelo dual.
Além disso, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será estabelecido, exigindo a inscrição de todos os imóveis, urbanas e rurais, com um prazo de adequação que se estende de 12 a 24 meses, dependendo do órgão responsável. O CIB deverá se integrar aos sistemas de fiscalização da Receita Federal para facilitar o cruzamento de informações.
Por último, as empresas locadoras de imóveis terão que atentar para o fluxo de caixa, pagando integralmente o imposto das operações, mesmo que adquiram bens e serviços de maneira parcelada. Essa mudança visa garantir que os créditos e a apuração dos tributos sejam realizados de forma eficaz, permitindo que as empresas se ajustem às novas regras e se mantenham competitivas no mercado.
